导航菜单

8月房企融资额大幅缩水 降准背景下房企融资仍受严控

9月6日,央行宣布将于2019年9月16日全面降低金融机构存款准备金率0.5个百分点,但这并没有给房地产市场带来更多好处。

9月3日,银保监管部举行了“我不会忘记最初的心,记住使命”主题教育总结会,党委书记,银监会主席郭树清坚决表示打击非法金融活动,遏制房地产金融化泡沫化趋势。保持不存在系统性风险的底线。

从今年开始,随着房地产融资政策的逐步收紧,开发商的融资门逐一被关闭,房企再次面临“资金短缺”的困境。

8月之后,住房融资下降了

同一政策数据显示,8月份,40家典型住房公司融资额为366.26亿元,比上月下降58.15%,是全年第二次下跌。

8月份主要债务融资方式的融资额大幅缩减。具体而言,国内银行贷款融资额为74.59亿元,比上月大幅下降41.79%;其他债务融资融资额74亿元,比上月下降35.7%;信托贷款融资总额为66.24亿元,下降幅度高达63.28%;公司债券总额63.36亿元,比上月减少83.62%。

外债资金的监管要求仅限于从海外市场借入新旧资金。加上美元汇率上升的压力,海外融资急剧下降。 8月份,外币融资总额仅为63.31亿元,比上月大幅下降80.71%,仅占融资总额的17.73%。其中,海外美元债券发行量大幅减少。美元融资总额54.23亿元,比上月减少82.52%,占融资总额的14.72%。

为什么八月份的融资数据急剧下降?来自同一政策研究所的陈彤认为,住房企业的监管力度加大,政策力量逐步增强,许多融资渠道逐步关闭。这些都体现在8月份的融资情况中。

住房研究所首席分析师58 Bo在接受《华夏时报》采访时表示,住房企业融资受阻的直接原因是政策控制不断收紧,尽管今年三次降准已经公布更大的市场。在流动性的背景下,但定向放松,住房融资仍面临严格的控制局面。

苏宁金融研究所特约研究员江燕告诉《华夏时报》,国家金融去杠杆化政策正在增加,房地产融资承受巨大压力,国内内生融资正在减少。 8月份恰好遇到了美联储整体货币政策的问题,人民币汇率破裂。在这种背景下,外生融资对房地产公司来说是一件非常不利的事情。许多公司甚至开始减少外债规模。

融资门逐一关闭

一位房地产从业者表示,行业目前遇到了融资方面的困难,当前的融资环境让房地产公司觉得冬天即将到来,高峰时期的房地产大概有30多种融资的工具,现在这些门在慢慢地关起来,有些门已经彻底关了,有些门是半关的状态。

今年房地产融资政策在一步步收紧,张波分析,5-9月相关政策呈现明显的“三步走”态势:第一步是“定调严控”,4月的“房住不炒”基调重申,7月政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,9月国务院常务会议明确要求,地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域等,都是融资从紧的明确信号;第二步是“严控信托”,从5月开始,监管部门就发文严防资金通过信托、金融租赁等方式进入房地产领域,7月,监管部门约谈房地产信托业务发展过猛的信托公司;第三步是“加大整治”,8月,银保监会表示将在32个城市开展银行房地产业务专项检查,涉及土地储备贷款、开发贷款。8月底,银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

监管部门对于房地产融资的关注仍在继续。在9月3日银保监会系统召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会上,银保监会党委书记、主席郭树清表示,坚决打击非法金融活动,遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。

近期央行降准也未能给房地产市场融资带来更多利好。央行表示将于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。江瀚分析,在“房子用来住的,不是用来炒的”大背景之下,中国的房地产市场已经从原先的投机属性市场向全面居住属性市场转移,降准又是很明确的给实体经济注入流动性,对于房地产市场来说不会有太大的波动性。

未来的融资前景也并不乐观,江瀚分析,在未来相当长一段时间内,房地产企业的融资都会面临一个较为困难的局面,可以说是戴着镣铐跳舞。而且房地产市场已经不具备原来的投资属性,大开大合的房地产发展模式已经不再适用。从整体来看,房地产企业未来想要实现资金流稳定,内源性融资和多元化融资渠道会是大势所趋。

房企紧抓回款谨慎应对

在融资收紧的大背景下,各家房企也在收紧策略,投资更为谨慎,也更加注重现金流。

三盛集团常务副总裁冯辉明近期曾公开表示,企业需要对投资端加强目标管控、现金流管控,我们现在要求投资端,每一个项目在拿地的时候都要给出资金解决方案,初始投资回收期多长时间能够回收,都是有严格要求的。

三盛对于投资和资金的谨慎态度,也是大多数企业在当前情况下不得不选择的应对之策。万科在近期提出,要确保现金流安全,以销定投,根据销售回款或现金流制定投资策略;融创中国提出要控投资、降杠杆,稳健发展,下半年暂停拿地;中梁控股表示要提速去化、现金为王;融信集团也表示要积极维稳,严投资,降杠杆;正荣地产提出,要做到风险可控,寻求更合理的长短债比例,更健康的负债水平,更好地把控现金流,以应对市场的波动,加强风险管控能力。

“面对融资从紧,调控不放松的态势,房企选择降杠杆的做法实为明智之举”,张波表示,可以看到市场上已经有不少房企,尤其是高负债类房企,通过项目转让、谨慎拿地、合作开发等多种方式来降杠杆、促回流。无论是千亿之上的房企,还是积极谋求规模化的中小房企,当下更为重要的是通过降杠杆来降低企业的财务风险,实现有质量、稳定的发展。

——